2025년 수도권 주담대 6억 제한, 부동산 투자 끝났다
6월 28일 시행된 대출규제, 무엇이 달라졌나?
2025년 6월 28일부터 전격 시행된 ‘주택담보대출 6억 상한’ 규제로 인해, 수도권 부동산 시장에 커다란 충격이 일고 있습니다. 이번 조치는 단순한 금융 규제를 넘어, 갭투자 차단과 다주택자 대출 봉쇄를 통해 실수요 중심의 시장 재편을 예고하고 있습니다. 주담대 규제의 주요 내용과 실질적인 영향, 향후 시장 변화까지 지금부터 자세히 살펴보겠습니다.
주담대 상한 6억, 누구나 예외 없이 적용됩니다
2025년 6월 28일부터 수도권과 모든 규제지역에서 주택담보대출은
개인당 최대 6억 원까지만 받을 수 있습니다.
소득, 신용점수, 집값, LTV와 관계없이 예외 없는 일괄 적용입니다.
20억짜리 아파트를 사려면 최소 14억 원의 자기자본이 필요합니다.
다주택자 대출 전면 금지, 사실상 투자 종말 선언
2주택 이상 보유자는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지됩니다.
1주택자라도 기존 주택을 처분하지 않으면 대출이 막힙니다.
갭투자, 전세를 끼고 집을 사는 방식은 완전히 차단됩니다.
구분 적용 여부
| 무주택자 | 6억 이내 가능 |
| 1주택자 | 기존 처분 조건 가능 |
| 다주택자 | 추가 대출 금지 |
실거주 의무 강화, 6개월 내 전입 필수
주담대를 이용해 주택을 매수하는 경우, 6개월 이내 전입해야 합니다.
이를 어기면 대출 회수나 불이익이 발생할 수 있습니다.
이는 투자목적 수요를 원천적으로 막겠다는 정부 의지가 반영된 것입니다.
생애최초 LTV 80% → 70%, 정책대출도 대폭 축소
그동안 혜택을 받아온 생애최초 주택구입자도 규제 대상입니다.
LTV 비율이 80%에서 70%로 줄고, 디딤돌·버팀목대출도 감축됐습니다.
정책대출 목표 공급량도 기존 대비 25% 축소됐습니다.
항목 변경 전 변경 후
| 생애최초 LTV | 80% | 70% |
| 정책대출 공급 | 연간 100% | 연간 75% |
주담대 만기·신용대출 제한, 전세자금 활용 매수도 금지
주담대 만기가 최장 30년으로 제한됩니다.
신용대출은 연소득 이내에서만 가능하며,
전세보증금을 끼고 주택을 사는 ‘소유권 이전 조건부 대출’은 금지됩니다.
이로써 레버리지 기반 투자는 사실상 불가능해졌습니다.
6월 28일 기준 계약 여부에 따라 적용 달라집니다
이번 규제는 6월 28일부터 즉시 시행되며,
6월 27일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우에만 예외입니다.
단순 구두계약이나 가계약은 인정되지 않으므로,
정식 계약서 작성과 입금 확인이 매우 중요합니다.
수도권 대출 급증과 집값 상승 우려가 규제 유발
2025년 45월 동안 수도권에서는 가계대출이 월 56조 원 증가했고,
주담대만 월 4~5조 원씩 늘어났습니다.
정부는 과열 양상을 억제하고 가계부채 관리를 위해
이번 전면 규제를 단행했습니다.
정부 의도는 명확, 투자 억제·실수요 중심 재편
정부는 이번 조치를 통해
갭투자 차단, 과도한 레버리지 억제, 가계부채 안정이라는
세 가지 목표를 실현하겠다는 계획입니다.
금융사 단속도 강화하고, 추가 규제지역 지정도 검토 중입니다.
2025년 하반기 부동산 시장은 실거주 중심으로 재편될 전망입니다.